Mieten oder kaufen?

"Eigentum macht auf jeden Fall Sinn"

14. Oktober 2009, 17:35

Professor Otto Bammer und die beiden Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung, Peter Weinberger und Christoph Petermann (v.l.).

Die Raiffeisen Immobilien Vermittlung beauftragte den Experten Otto Bammer mit einer Vergleichsrechnung

Eine Wohnung mieten oder die eigenen vier Wände im Eigentum erwerben? Und falls man den großen Schritt wagt: Ab wann rentieren sich die Kosten für den Kredit? - Vor diesen Fragen stehen viele Menschen irgendwann in ihrem Leben.

Die Raiffeisen Immobilien Vermittlung (RIV) ließ nun den Immobilien-Experten Otto Bammer, Vorstand des Instituts für Immobilienwirtschaft der FH Wien, auf wissenschaftliche Art und Weise an diese Fragen herangehen. Bammer stellte in einer Studie einen finanziellen Vergleich zwischen Kauf bzw. Miete einer Wohnung mit 61,2 Quadratmeter Nutzfläche in durchschnittlicher Lage (7. Wiener Gemeindebezirk) an. Berücksichtigt wurden weiters eine durchschnittliche Inflation von jährlich 2,2 Prozent sowie ein Eigenmittel-Anteil im Falle des Wohnungskaufes von 25 Prozent des Kaufpreises.

Zum Vergleich der beiden Varianten wurde weiters ein monatliches Einkommen von 1.562 Euro netto angenommen (dies entspricht dem derzeitigen Durchschnitts-Einkommen eines Single-Haushalts), bzw. - ab dem 35. Jahr nach der Transaktion - eine Durchschnittspension von 1.540 Euro.

Miet-Variante

Der Hauptmietzins (inkl. Umsatzsteuer) der Wohnung wurde mit 8,25 Euro angenommen, was dem Durchschnitt auf dem freien Wohnungsmarkt entspreche. Für geförderte Wohnungen ist die Rechnung also weniger zu gebrauchen, was RIV-Geschäftsführer Peter Weinberger so erklärte: "Unsere Kunden kommen nicht zu uns, um eine geförderte Wohnung zu kaufen." Wie auch immer: Zu Beginn der Rechnung schlagen sich bei der Miet-Variante also monatlich 394 Euro zu Buche, die sich nach 35 Jahren auf 955 Euro erhöhen.

Betriebskosten, wie z.B. Heizung oder Wasserverbrauch, wurden in die Berechnung bewusst nicht aufgenommen, da sie in beiden Fällen - Kauf wie Miete - gleich hoch sind.

Kauf-Variante

Den Mietkosten wurden die Kosten für eine vergleichbare Eigentumswohnung gegenübergestellt, also der Kaufpreis (2.610 Euro je Quadratmeter) samt aller Nebenkosten, Aufwand für die Kreditrückzahlung, Zinsendienst, Beitrag zur Instandhaltungs-Rücklage etc. Monatlich wurde zu Beginn ein Gesamtaufwand von 802 Euro errechnet. Diese Kosten liegen somit anfangs deutlich - um mehr als das Doppelte - über jenen der Miet-Variante. Sobald jedoch der Kredit getilgt ist - für die Rechnung wurde eine Laufzeit von 25 Jahren angenommen -, ist die Haushaltskasse des Wohnungseigentümers in jedem folgenden Monat nur mehr mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Beitrag zur Instandhaltungs-Rücklage (1 Euro/m² Nutzfläche) belastet, während der Mieter nach wie vor Monat für Monat die volle Miete bezahlen muss.

800 Euro mehr ab Pensionsantritt

Vor allem hinsichtlich der viel diskutierten "Pensionslücke " sei dieser Aspekt von Bedeutung, meinte Weinberger bei einem Pressegespräch am Mittwoch in Wien dazu. Er rät deshalb, so früh wie möglich in den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zu investieren - "wie die Studie zeigt, ist das die beste Pensionsvorsorge".

Der Wohnungskäufer hat nämlich laut der Modellrechnung ab Pensionsantritt (Annahme: 35 Jahre nach Kauf) monatlich um rund 800 Euro (Differenz zwischen Miete und Instandhaltungsrücklage) mehr frei verfügbares Einkommen im Börsel als der Mieter - "sehr viel Geld, wenn man bedenkt, dass der durchschnittliche österreichische Pensionisten-Haushalt monatlich über nur 1.540 Euro Netto-Einkommen verfügt". Dieser Betrag erhöhe sich mit zunehmender Nutzungsdauer der Wohnung sogar noch weiter, da die Miete inflationsbedingt stärker steigt als die Instandhaltungsrücklage.

Summiert man alle Aufwände über eine angenommene Nutzungsdauer der Wohnung von 50 Jahren, erspare sich der Wohnungskäufer sogar - nach der Barwertmethode auf den heutigen Wert abgezinst - die stolze Summe von 112.000 Euro.

"Grenzkosten" nach 10 Jahren herinnen

Die Nebenkosten des Kaufes, also Grunderwerbssteuer, Vertragserrichtungskosten, Gebühr für die Eintragung im Grundbuch und Maklerprovision (normalerweise rund 10 Prozent des Kaufpreises), wirtschaftet der Käufer bei Eigennutzung der Immobilie im Durchschnitt nach rund zehn Jahren herein. Nach diesem Zeitraum hat er die "Grenzkosten" verdient - ab dann übersteige die Miete bereits die Nebenkosten.

Schwachpunkt der Rechnung ist, dass sich die Annahmen für die Preisentwicklungen naturgemäß an den Werten aus der Vergangenheit orientieren müssen. Grundsätzlich sei man aber bei der Berechnung sehr konservativ vorgegangen und habe etwa keine Wertsteigerung der Wohnung vorausgesetzt, so Weinberger. Co-Geschäftsführer Christoph Petermann wies darauf hin, dass die Preise für Eigentumswohnungen in Wien seit 1986 jährlich im Schnitt um 4,7 Prozent zulegten, und schlussfolgerte: "Ob Wohnung in der City oder Reihenhaus am Stadtrand - Eigentum macht auf jeden Fall Sinn."

(map, derStandard.at, 14.10.2009)