Erwerb von gebrauchten Immobilien – Ertragsobjekt oder Sparbüchse

Gerade in der heutigen Zeit der Wirtschaftskrise stellt die Anschaffung einer Immobilie ein beliebtes Anlageobjekt dar. Gerade bei bereits bestehenden Objekten ist aber auch ein gewisse Vorsicht geboten, allzu leicht kann sich ein Schnäppchen in eine Sparbüchse verwandeln.

Grundsätzlich muss man bei bestehenden Objekten zwischen so genannten „Altbauten“ einerseits und gebrauchten „Neubauten“ andererseits unterscheiden. Unter den „Altbauten“ versteht man wohnrechtlich Objekte mit einem Errichtungsdatum vor dem 30.6.1953 bzw bei WE-Objekten vor dem 8.5.1945. Diese Stichtage sind deshalb so relevant, weil die Frage der Anwendbarkeit vom Mietrechtsgesetz idR mit diesen Stichtagen zusammenhängt.

Daneben spielen auch noch Fragen der Inanspruchnahme von Förderungen eine maßgebliche Rolle. Auch diese können selbst bei Errichtung mit einer Baubewilligung nach den vor genannten Stichtagen eine Rolle spielen, und zwar auch bei WE-Objekten, was häufig nicht bedacht wird. Erwirbt man eine solche Wohnung als Anlageobjekt, kann aus einer gewinnbringenden Anlage schnell eine Verlustbringende werden. Schließlich ist vor allem die Mietzinsbildungsmöglichkeit bei voll unter das Mietrechtsgesetz fallenden Objekten stark eingeschränkt. Daneben gibt es auch in diesem Bereich immer wieder unterschiedliche Ausnahmen sowohl betreffend die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes als auch für Fragen der Mietzinsbildung, so dass eine genauere Prüfung vor allem beim Erwerb als Anlageobjekt unerlässlich ist.

Aber auch beim Erwerb einer anderen gebrauchten Immobilie ist auf die im Fachjargon als due diligence bezeichnete Prüfung besonders acht zu geben. Gerade bei Wohnungseigentumsobjekten bestehen viele Möglichkeiten einer vom Gesetz abweichenden Regelung, die sich auf den Wert der Immobilie auswirken können. So ist vor allem die Frage eines abweichenden Aufteilungsschlüssels, vor allem in Bezug auf besondere Erhaltungspflichten, von Bedeutung, schließlich macht es einen erheblichen Unterschied, ob man Fenster selber erhalten muss oder diese auf Kosten der Gemeinschaft zu tauschen sind. Auch wenn seit dem WEG 1975 – von gewissen Ausnahmen bis 1994 abgesehen - vereinfacht gesagt für solche Beschlüsse einstimmige und schriftliche Vereinbarungen nötig sind (vorher war dies auch formfrei möglich), müssen solche Vereinbarungen im Grundbuch nicht ersichtlich sein. Auch die Höhe der Rücklage ist maßgebend, wurde entgegen der gesetzlichen Verpflichtung keine ausreichende Rücklage gebildet, können größere Sonderzahlungen drohen. Vielfach wird auch die Frage des maßgeblichen Stichtags unterschätzt, also der Tag, an dem Gefahren, Nutzen und Lasten übergehen. Fällt dieser Stichtag mit der Einverleibung auseinander, haftet trotz abweichender vertraglicher Regelungen der im Grundbuch einverleibte Eigentümer weiter. So lange dieser eingetragen ist, können auch Klagen wegen allfälliger Rückstände im Grundbuch angemerkt werden und dieses so genannte Vorzugspfandrecht auch gegen den Rechtsnachfolger vollstreckt werden, auch so genante Rangordnungen schützen davor nicht.

Oftmals werden auch bereits gefasste Beschlüsse über Sanierungen nicht beachtet; auch solche binden den Rechtsnachfolger und können  zu erheblichen Mehrbelastungen führen.

Letztlich spielt auch die Frage der Widmung eine nicht zu unterschätzende Rolle. Ausschlaggebend ist idR der WE-Vertrag. So darf z.B. eine Wohnung, so weit nichts anderes vereinbart wurde, nur als Wohnung verwendet werden. Auch die Benützung eines Zimmers zu Geschäftszecken stellt entgegen vielfacher Meinung eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar. Letztlich ist auch bei so genannten Altmietverhältnissen (das sind Mietverträge vor Wohnungseigentumsbegründung) zu beachten, dass in solchen Fällen erhebliche Mehrkosten auf den Käufer zukommen kann, und zwar auch dann, wenn der „Altmieter nicht in der gekauften Wohnung sitzt“.

Neben diesen aufgezeigten Problemen sind auch noch zahlreiche andere Aspekte zu beachten. Dieser Artikel soll nicht dazu dienen, von gebrauchten Immobilien Abstand zu nehmen, sondern nur daran zu denken, dass man bei einer derartigen Investition rechtzeitig die richtigen Antworten bekommt und oftmals ein Sparen bei der due diligence Prüfung teuer werden kann.

RA Dr. Christian Prader