Zur Zulässigkeit von Erhaltungsvereinbarungen
im Teilanwendungsbereich außerhalb des KSchG

Überwälzt der Vermieter Erhaltungspflichten auf den Mieter, schließt er nicht die Gewährleistung aus, sondern wird dem Mieter eine geldwerte im Synallagma (Gegenseitigkeitsverhältnis) stehende positive Vertragspflicht auferlegt.

§ 1096 ABGB, §§ 1 Abs 2 Z 5, Abs 4 Z 2 MRG idF vor der MRN 2001, § 3 MRG

Eine im Teilanwendungsbereich des MRG geschlossene, nicht dem KSchG unterliegende Vereinbarung, womit dem Mieter in Abänderung der dispositiven Regelung des § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB Instandhaltungspflichten für die Zeit ab Übergabe des Bestandobjekts auferlegt werden, ist als Mietzinsvereinbarung zu qualifizieren, die jedenfalls bei freier Zinsbildung zulässig ist.

Eine solche Vereinbarung könnte nur allenfalls wegen Verletzung besonderer gesetzlicher Bestimmungen (§§ 879, 934 ABGB) als unwirksam angefochten werden: OGH 19. 5. 2009, 3 Ob 20/09a (Anm: hier lautete die Klausel: „Der Mieter verpflichtet sich, das Mietobjekt pfleglich zu behandeln und es auf eigene Kosten in ordentlichem und gutem Zustand zu erhalten... haftet der Vermieter/in für alle Schäden, die aus einer unsachgemäßen oder vertragswidrigen Benützung oder dessen mangelnder Wartung durch den Mieter oder sonst von ihm in das Bestandobjekt aufgenommener Personen entstehen“)

RA Dr. Christian Prader